不動産投資をする方のなかには、「不動産投資の確定申告が心配」「不動産投資をするうえで税理士をつけるべき？」「そもそも税理士の役割って？」このような悩みや疑問を抱える方も多いのではないでしょうか？
不動産投資は、家賃収入として「所得」を得るため、給与所得とは別に確定申告をしなければなりません。しかし、サラリーマンの場合、確定申告は会社の経理が行ってくれるため、馴染みのない方も多いはず。
また、確定申告だけでなく、節税対策や相続問題など、不動産を所有しているが故に発生する手続きも少なくありません。専門知識やノウハウを知らない場合、税金面で損をしてしまうことも。
この記事では、不動産投資をするうえで頼もしい存在になり得る「税理士」について、そもそも必要なのかどうか、メリットやデメリット、依頼する際の費用などについて徹底解説します。不動産投資に強い税理士を探すポイントも解説しますので、ぜひ最後までお読みください。
不動産投資に税理士は必要？
不動産投資とは、所有しているマンション等の不動産を他者へ貸し出すことで、家賃収入という所得を得る投資方法を指します。
不動産投資では、所得が発生するため、確定申告などの税務手続きをしなければなりません。また、不動産を相続する際には「相続税」、不動産を所有することで発生する「固定資産税」など、所得税以外の税金も多く発生します。
税理士は、税務の専門家として、税務に関するあらゆる手続きを代わりに行ってくれる心強い存在です。税金制度や更新内容を熟知しているだけでなく、適切な申告方法や節税方法など、不動産投資で発生するお金に関するあらゆることを相談することも可能。
ここまで聞くと、「不動産投資をするなら税理士にお願いしよう」と思う方も多いかもしれません。しかし、税理士に依頼する際にはさまざまなコストが生じるため、本当に必要かどうかの見極めが重要になります。
ここでは、不動産投資に関わる税金や必要な手続き、税理士が活躍する場面等を解説しますので、必要性の有無を判断する材料にしてもらえればと思います。
不動産投資で主に関わる税金
不動産投資を行う際には、さまざまな種類の税金が関わってきます。不動産を取得したとき、保有しているとき、売却するとき、相続するときなど、タイミングにより発生する税金が異なるため、やや複雑かもしれません。
これらすべての不動産に関わる税務を「不動産税務」と呼びますが、時系列ごとに以下の税金が発生します。
| 不動産取得時 |
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| 不動産保有時 |
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| 不動産売却時 |
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| 不動産相続時 |
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お金が動く際には必ず税務手続きが必要になるため、必要な手続きの多さがわかりますね。
すべてを1人で行うのはなかなか大変な作業。個人で行えないわけではありませんが、専門知識が必要となるため、勉強をしたり自分で調べたりする手間は必ず生じるでしょう。
不動産投資で税理士が活躍する場面
上記で解説したように、不動産を所有することで発生する税金は比較的多いです。
お金が動く際には必ず税務手続きが発生しますが、そのすべてが複雑というわけではありません。税理士に依頼する費用を考慮して、自己申告する方法をとる方ももちろんいます。
ただし、より高度な専門的知識が必要になる手続きも多く、その場合は税理士に依頼できた方が安心なのも確か。
不動産投資で税理士が活躍するのは、主に以下の場面。
- 確定申告
- 相続税対策
- 節税対策
- 不動産投資のコンサルティング
確定申告
確定申告では、1年間の所得を確定するために、収入（売上）と支出（経費）を申告します。
その際、経費と認められるものをできるだけ多く計上できれば、その分所得は減り、所得税額が少なくなります。自己申告で行うことも可能ですが、経費と認められないものを計上した場合には、税務調査が入るなど脱税を疑われることも。
また、本来であれば経費計上できるものを計上しなかった場合には、所得が多いとみなされ、次年に払う住民税や所得税が多くなるなど、損をしてしまう可能性もあります。
税理士は、経費計上可能なもの等を熟知しているため、損をせず正確に確定申告できるので、安心できるでしょう。
相続税対策
所有している不動産を相続する際には、「相続税」が発生します。
通常、1億円を現金で相続した場合、相続税の課税評価額は100％の1億円。それに対し、不動産で相続した場合には、実勢価格に対して土地は約80％、建物は約70％になります。
つまり、同じ1億円の価値の相続でも、相続税評価額は現金の場合は1億円、不動産の場合は7,700万円（土地7,000万円×0.8＋建物3,000万円×0.7）となり、大きな差が生じます。
これはあくまで一例であり、賃貸物件や小規模宅地等の特例が適用する場合には、さらに相続評価額を減額することが可能。
相続税対策は専門的な知識やノウハウの有無により、評価額に大きな差が生じやすいため、税理士に依頼する方が多いです。
節税対策
いかに納税額を抑えられるかは、決められたルールを最大限に活かす「節税対策」にかかっています。
節税対策は、単に経費計上を増やすだけではありません。あらゆる税制度を活用することで、納税対象になる額を減らすことができます。
ただし、税制度は複雑かつ数も多く、自分の状況と条件が適用するのか、どういった制度があるのかなど、専門的な知識を求められることも。
また、税制度は追加されたり、内容が変更されることも珍しくありません。常に最新の情報をアップデートし続けなければならず、個人で行うには相当な負担になります。
税のプロである税理士であれば、税制度の把握はもちろん、最新情報もアップデートしているため、最大の効果に期待できるでしょう。
不動産投資のコンサルティング
税務手続きとは異なりますが、不動産投資のコンサルティングを行っているケースもあります。
不動産投資は、資金調達やキャッシュフローの計算、経営戦略など、あらゆる角度からいかに収益を出すかを考えながら行わなければなりません。単に物件を購入して運用していくだけでは、空室により収入を得られなかったり、ローンの返済と家賃収入が同等で収益を見込めなかったりすることも。
不動産投資のコンサルティングを受けられれば、「どう収益を出していくのか」というお金に関わる役立つアドバイスをもらえるかもしれませんね。
結論：必須ではないが依頼した方が安心
税理士が行っている手続きは、個人でもできるものであるため、税理士に依頼しなくても問題ありません。
しかし、税務に関する手続きは高い専門知識を求められることも多く、個人ですべて把握することはなかなか難しいのも確かです。
とくに本業が忙しくて時間が取れない人や、節税目的で不動産投資をする人は、より正確かつ損をするリスク少なく手続きをするためにも、税理士に依頼した方が良いかもしれませんね。
不動産投資で税理士に依頼する5つのメリット
不動産投資で税理士に依頼するメリットは、以下の5つです。
- 確定申告を正確にできる
- 相続手続きをスムーズに行える
- 節税効果を最大化できる
- 税務調査のリスクを減らせる
- 不動産投資ローンの審査に有利に働く
ひとつずつ詳しく見ていきましょう。
1、確定申告を正確にできる
不動産投資で税理士に依頼すれば、確定申告を正確に行うことができます。
もちろん、税理士に依頼しなくとも、自分で会計ソフト等を用いて自己申告することも可能です。しかし、毎月の収入や支出を計算したり、領収書を勘定科目ごとに分けて管理したり、煩雑な作業が多く、本業の支障になる可能性も。
また、経費として計上できるものとできないものなど、細かな決まり事があるため、自己学習も必要になります。経費計上できるのにしなかった場合には不要な納税が必要になったり、返って経費計上できないものを計上してしまった場合には税務調査を行われたりすることも。
税理士に依頼すれば、正確かつ損のない確定申告ができるため、大きなメリットとなるでしょう。
2、相続手続きをスムーズに行える
不動産投資を相続する場合、税理士に依頼すればスムーズに手続きを行うことができます。
近年では、相続税の節税目的で不動産投資を始める方も少なくありません。と言うのも、
不動産を相続できれば、現金を相続するよりも遥かに安い納税で済むため。
「愛する家族のためにできるだけ多くの資産を残したい」こう思う方も多いのではないでしょうか？しかし、相続手続きはスムーズかつ正確に行わなければ、大きな損失が生じたり、資産価値が下がってしまうことも。
相続する不動産にどれくらいの税金が課されるかは、相続税評価額により決められます。相続税評価額は、不動産の状態や場所、規模などにより決まるものであり、一律ではありません。
相続手続きは、適用できる減額制度やその条件など専門的知識が必要になりますが、税理士に依頼すれば間違いないでしょう。
3、節税効果を最大化できる
不動産投資で税理士に依頼すれば、節税効果の最大化を狙うことができます。
前述した通り、不動産投資に関わる税務は複雑であり、高い専門知識が不可欠。個人・法人による税率の違いや、減価償却の扱い、経費計上の可否、適用制度など、その内容は多岐にわたります。
税理士に依頼することで、不動産投資に関わるさまざまな税金のマネジメントをサポートしてもらえます。
不動産投資においては、物件の購入や修繕費、諸経費が高額になることも多く、きちんと節税対策を行うことで数十万円〜数百万円の差が生じることも。
税務面を全面的にバックアップしてもらえるので、心強い存在と言えるでしょう。
4、税務調査のリスクを減らせる
不動産投資で税理士に依頼すれば、税務調査のリスクを減らすことができます。
税務調査とは、申告した内容が正しいかどうか、不正をしていないか等を税務署が調査すること。確定申告の内容が疑わしかったり、書類に不備があったりした場合、脱税を疑われて調査が入ることもしばしば。
確定申告で申告した経費の領収書は、7年の保管義務があるため、7年間は税務調査の対象になり得ます。税理士に依頼していれば、税務署の判断基準に沿った申告書を作成してもらえるだけでなく、万が一税務調査や問い合わせがあった際にも、税理士に対応してもらえます。
また、個人であれば100人に1人の割合で税務調査が入ると言われており、調査で不正と判断された場合には、不足分の納税を求められる可能性も否定できません。
税理士が作成した確定申告書には、税理士の署名や捺印があります。税理士の署名や捺印があるだけで、税務署からの信頼度も高くなるため、財務調査の対象になりにくいというメリットもあるのです。
5、不動産投資ローンの審査に有利に働く
不動産投資で税理士に依頼した場合、追加物件の購入時の不動産投資ローンの審査に通りやすくなります。
と言うのも、不動産投資ローンは、いわゆる住宅ローンとは異なる基準で審査されるため。購入者の年収や資産状況に加えて、物件の収益性などの事業状態も審査の対象になります。
事業状態は、不動産投資で生み出される収益や支出のバランスで判断されますが、その根拠となるのが決算書や各種帳簿、確定申告書類です。
金融商品の審査において、不備のない書類は不可欠。正しくまとめられており、なおかつ収支の詳細がわかる資料であれば、金融機関も審査しやすく、有利に働くことでしょう。
また、税理士に相談することで、不動産投資ローンに通りやすい裏技や対策を教えてもらえることも。複数の不動産を保有すれば、その分税務管理も複雑になります。先のことも見据えて、税理士に依頼できると良いかもしれませんね。
不動産投資で税理士に依頼する2つのデメリット
不動産投資で税理士に依頼すれば、正確かつ損をしない手続きが可能になり、より多くの収益を得られるというメリットがあります。しかし、その反面税理士に依頼することで生じるデメリットがあるのも確か。
不動産投資で税理士に依頼するデメリットは、以下の2つです。
- コストがかかる
- 税金の知識がつきにくい
ひとつずつ詳しく解説していきましょう。
1、コストがかかる
不動産投資で税理士に依頼した場合、当然ながらコストが発生します。
税務相談や確定申告の依頼など、スポットで依頼することもできますが、継続的に税務相談やサポートをしてもらう場合には、顧問契約を結ばなければなりません。
税理士に依頼する際の費用相場は、以下のとおり。
| 税務相談 | 初回無料
2回目以降は5,000〜10,000円／時間 |
| 確定申告のみ | 帳簿作成は自身で実施：3〜5万円
帳簿作成も依頼：10〜25万円 |
| 顧問契約 | 1〜4万円／月
決算手続きには5〜10万円の追加費用が発生することも |
これは、物件1棟の場合の相場であり、あくまで目安にすぎません。少なくとも数万円のコストが発生するため、どこまでを依頼するのか、自分で行えることはないのか、検討しておけると良いですね。
2、税金の知識がつきにくい
不動産投資で税理士に依頼した場合、税金の知識がつきにくいというデメリットも。
税理士に依頼すれば、ほとんどすべての手続きを税理士が代わりに行ってくれます。手間もなければ、誤りが生じるリスクもありません。しかし、すべて行ってもらえるが故に、基本的な知識も含め税金の知識はつきづらいです。
不動産投資は長期間にわたって行うものであるため、税金の知識がないのは致命的。税理士に依頼しているのだから税金の知識は必要ない、と思う方もいるかもしれません。
しかし、最低限の知識は持っていないと、トラブルが発生したり、自身の財務状況を把握できなかったりしてしまいます。税理士に依頼しても、自分の所得に関することなど、最低限の勉強はした方がいいでしょう。
不動産投資における最適な税理士を選ぶ3つのポイント
不動産投資で税理士に依頼すれば、数多くのメリットを得ることができます。しかし、より効果的かつ多くの収益を残すためには、最適な税理士を選ぶ必要があるのも確か。
不動産投資における最適な税理士を選ぶポイントは、以下の3つです。
- 不動産投資分野に精通しているかどうか
- 税理士自身に不動産投資の経験があるかどうか
- 不動産投資の実績・評判がある
ひとつずつ詳しく見ていきましょう。
1、不動産投資分野に精通しているかどうか
不動産投資分野に精通しているかどうかは、税理士選びで最も重要と言っても過言ではありません。
と言うのも、税理士にも専門分野があり、すべての分野に精通しているわけではないため。とくに、税理士試験の科目に「不動産税」という科目はないため、独自で勉強して専門性を高めなければならないのです。
ほかの分野を専門としている税理士でも不動産投資の税務に対応可能ですが、不動産に関わる税務は複雑かつ特殊なことも多いため、基本的には不動産投資分野を得意とする税理士がおすすめです。
一般的に不動産投資では、発生する費用が大きく、発生する税金が高額になることも珍しくありません。不動産分野に精通している税理士と、そうでない税理士では、節税対策や相続対策に差が生じやすく、納税額が大きく異なってしまう可能性も。
不動産投資分野に精通している税理士であれば、各種制度や手続きを熟知しているため、安心して任せられるでしょう。
2、税理士自身に不動産投資の経験があるかどうか
税理士自身に不動産投資の経験があるかどうかも、重要です。
知識として不動産投資のことを知っているのと、実際に自らも不動産投資をして実践しているのとでは、知識の幅や質に雲泥の差があります。
自身の不動産投資がうまくいっている税理士であれば、なおさらのこと。確定申告こそ大差がないかもしれませんが、節税対策や相続対策、コンサルティングなど、より高度な知識やノウハウが必要になる場面では、不動産投資の経験の有無による違いは大きいでしょう。
3、不動産投資の実績・評判がある
不動産投資分野における実績や評判があるかどうかも、非常に重要です。
不動産投資に精通している税理士や不動産投資分野の税務管理をしたことのある税理士は、さほど多くありません。より安定した税務管理を依頼したいのなら、不動産投資分野に強い税理士が安心です。
税理士の実績等はホームページに掲載されていることが多いため、一度確認してみるのが良いでしょう。
とくに、相続関連のセミナーの講師をしていたり、不動産投資関連の著書を執筆していたり、不動産投資関連の相談会を実施していたりするような税理士ならより安心です。
また、ネット上の口コミや評判も、どういった税理士なのか知るためのひとつの方法になります。検討中の税理士がいる場合は、実績や評判を確認できると良いですね。
不動産投資に強い税理士を探す3つの方法
不動産投資で税理士に依頼をする場合、不動産投資分野に精通していたり、不動産投資関連の実績がある税理士を選ぶのが重要です。とは言え、不動産投資に強い税理士を見つけるのは、なかなか大変ですよね。
ここでは、不動産投資に強い税理士を探すための、以下の3つの方法を紹介します。
- 不動産会社に紹介してもらう
- オーナー仲間に紹介してもらう
- 税理士の紹介サイトを活用する
ひとつずつ詳しく見ていきましょう。
1、不動産会社に紹介してもらう
不動産投資に強い税理士を見つける際、不動産会社に紹介してもらうのもひとつの手。
収益用物件の売買をしている不動産会社の場合、顧問税理士の契約をしていることも珍しくありません。不動産会社と契約している税理士であれば、不動産投資の知識やノウハウを持っている可能性が高いうえ、不動産会社と連携したスムーズな取引にも期待できるかもしれません。
ただし、紹介してもらう以上、紹介料などの追加コストが発生する可能性も否定できません。コスト面も考慮しつつ税理士を探せるといいですね。
2、オーナー仲間に紹介してもらう
オーナー仲間に税理士を紹介してもらうことでも、不動産投資に強い税理士を見つけやすくなります。
と言うのも、オーナー仲間であれば、すでに税理士に税務管理を依頼している可能性が高く、また、実務レベルでの対応を把握しているため。不動産投資に精通している税理士を紹介してもらえる可能性が高いだけでなく、オーナー目線での評価を把握したうえで依頼できるので、おすすめです。
3、税理士の紹介サイトを活用する
税理士の紹介サイトを活用することでも、不動産投資に強い税理士を見つけやすくなります。
紹介サイトでは、希望分野や対象エリアを指定することで、自分に合った税理士の検索が可能。「不動産投資分野」を選択して検索すれば、不動産投資に詳しい税理士が見つかるでしょう。
ただし、不動産分野に対応している税理士が、必ずしもみな同等の知識を持っているわけではありません。不動産投資の勉強をしているだけの税理士も、不動産投資分野の実績がある税理士も、ひとくくりで「不動産分野に対応」とされるため、見極めが難しい点には、注意しましょう。
まとめ
不動産投資を行う際には、必ず確定申告をしなければならず、税務手続きを避けることはできません。さらに、相続や節税など、損をせずに税務手続きをするためには、より高度な知識が必要になります。
そんなときに、強い味方となるのが税のプロである税理士。税理士に依頼する際にはコストがかかりますが、正確な確定申告を行えたり、節税対策を最大化できたり、相続対策をスムーズにできたりと、得られるメリットも多いです。
とくに、不動産投資初心者や本業が忙しい方、複数の収益用物件を運用している方は、税理士に依頼することをおすすめします。不動産投資分野は、専門的知識が必要になることも多いため、不動産投資に強い税理士に依頼できると、なお良いでしょう。
